賃貸住宅経営｜須山建設の賃貸住宅経営（静岡県浜松市）

MERIT 1

税法上の優遇

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。

固定資産税の計算式

固定資産税＝課税標準額×1.4%（標準税率）

都市計画税の計算式

都市計画税＝課税標準額×0.3%（制限税率）

固定資産税　住宅用地の特例

土地	小規模住宅用地（住戸1戸あたり200m²以下の部分）　→　課税標準額×1/6
土地	一般住宅用地（住戸1戸あたり200m²超の部分＝住宅の床面積の10倍までの住宅用地）　→　課税標準額×1/3
建物	120m²までの部分について、3年間あるいは5年間、固定資産税が1/2となる ※時限立法につき、改正となる場合あり 3階建ての耐火構造・準耐火構造住宅　→　5年間上記以外の一般住宅　→　3年間 ※居住部分の課税床面積が一戸につき50m²以上280m²以下であること（一戸建て以外の貸家住宅の場合は、一戸につき40m²以上280m²以下）

都市計画税の軽減の特例

土地	小規模住宅用地（住戸1戸あたり200m²以下の部分）　→　課税標準額×1/3
土地	一般住宅用地（住戸1戸あたり200m²超の部分＝住宅の床面積の10倍までの住宅用地）　→　課税標準額×2/3
建物	なし ※建物については、原則として軽減の特例なし。但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合がある。

不動産取得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

不動産取得税の計算式

不動産取得税＝課税標準額（固定資産税評価額）×3%（特例の税率※）
※時限立法につき、改正となる場合あり

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

建物	特例の税額不動産取得税＝（課税標準額-1,200万円）×3% ※時限立法につき、改正となる場合あり居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃家住宅など）課税床面積が50m²以上（戸建以外の賃家住宅は1戸あたり40m²以上）240m²以下
土地	不動産取得税＝（課税標準額×1/2×3%）-控除額（下記AかBの多い金額） A＝45,000円 B=（土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200m²限度））×3% 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと取得から3年以内（時限立法につき、改正となる場合あり）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）

建物

特例の税額
不動産取得税＝（課税標準額-1,200万円）×3%
※時限立法につき、改正となる場合あり

居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃家住宅など）
課税床面積が50m²以上（戸建以外の賃家住宅は1戸あたり40m²以上）240m²以下

土地

不動産取得税＝（課税標準額×1/2×3%）-控除額（下記AかBの多い金額）
A＝45,000円
B=（土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200m²限度））×3%

上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
取得から3年以内（時限立法につき、改正となる場合あり）に建物を新築すること（土地先行取得の場合）
土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）

相続税

相続税は、人の死亡により財産を相続又は遺贈により取得した人に対して課税される税金です。不動産の相続税は時価（売買する際の価格）よりも低い相続税評価額が基準となるため、相続税対策としても効果を発揮します。

資産価値は上昇、税務上評価は減少

土地	貸家建付地の評価減権利分（借地権・借家権）の評価が控除されます。評価額×（1-借地権50%）×借家権30% ※借地権は、地域により違いがあります。
建物	借家の評価減建物は建築費に対して約60%で評価され、さらに、権利分（借家権）が控除されます。建築費×60%×（1-借家権30%） ※建物の約60%評価は、建物構造・設備・地域等により違いがあります。

対策前：更地評価

更地

土地評価額（路線価の100%）

1億円

相続課税価格

1億円

対策後：貸家建付地評価

賃貸・マンション

土地評価額

0.85億円

建物評価額

0.42億円

借入金

-1億円

相続課税価格

0.27億円

相続課税価格0.73億円の評価減

MERIT 2

ミドルリスク・ロングリターン

賃貸マンション経営のメリットは、長期間にわたって家賃収入という安定した利益（インカムゲイン）を獲得できること。短期間での資産の売買差額によって儲けを出そうとする（キャピタルゲイン）より収益が安定しやすく、必要な知識も限定されるメリットがあります。

MERIT 3

時間的・精神的負担も少なく経営できる

賃貸マンション経営は、他の事業や会社経営とは異なり、信頼できる確かな業者を選択すれば建築企画から経営・管理、事務作業や法律・税務面まで、賃貸マンション経営に関する様々なサポートを受けることができます。それにより、経営やわずらわしい事務作業などに追われることなく安定的に経営することができます。

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